وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج؛ پیگیری انتقال رسمی ملک
ملکی را خریدهاید، بخش یا تمام مبلغ معامله را پرداخت کردهاید، اما فروشنده برای انتقال سند رسمی همکاری نمیکند؟ این وضعیت میتواند خریدار را با مشکلات جدی روبهرو کند؛ بهخصوص زمانی که ملک در رهن بانک باشد، بازداشت شده باشد، فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد یا اساساً سند رسمی هنوز به نام فروشندهای که با شما قرارداد بسته نیست.
در چنین شرایطی، مراجعه به وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج میتواند قبل از طرح دعوا مشخص کند که علیه چه شخص یا اشخاصی باید اقدام شود، چه خواستههایی باید در دادخواست مطرح گردد و آیا ملک از نظر ثبتی قابلیت انتقال رسمی دارد یا خیر.
گروه وکلای البرز به سرپرستی دکتر سیامک کرم زاده پروندههای مربوط به دعاوی ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی را با بررسی قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و سایر مدارک موجود ارزیابی میکند. دکتر سیامک کرم زاده از سال ۱۳۸۱ وکیل پایه یک دادگستری بوده و بیش از ۲۰ سال سابقه وکالت دارد.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی مهم ملکی است که معمولاً زمانی مطرح میشود که شخصی بر اساس قرارداد، متعهد به انتقال رسمی یک ملک شده اما از حضور در دفترخانه یا انجام مقدمات قانونی انتقال خودداری میکند.
برای مثال، ممکن است شخصی یک واحد آپارتمان را بر اساس قرارداد خریداری کرده و قسمت عمده یا تمام ثمن معامله را نیز پرداخت کرده باشد، ولی فروشنده در موعد مقرر برای انتقال سند رسمی حاضر نشود. در چنین شرایطی، در صورت وجود شرایط قانونی، خریدار میتواند از دادگاه بخواهد فروشنده را به انجام تعهد خود ملزم کند.
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمور رسمی صالح و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شدهاند، سند رسمی محسوب میشوند.
از سوی دیگر، ماده ۲۱۹ قانون مدنی بر لازمالاتباع بودن قراردادهایی که مطابق قانون منعقد شدهاند تأکید دارد. این اصل یکی از مبانی حقوقی مطالبه اجرای تعهدات ناشی از قرارداد، از جمله تعهد به انتقال رسمی ملک است.
این موضوع یعنی الزام به تنظیم سند رسمی از موضوعاتی است که در تخصص وکیل ملکی می باشد و قبل از هر چیز بایستی با وکیلی که در این زمینه تخصص دارد مشورت کرد.
چه زمانی میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
صرف اینکه خریدار یک نوشته یا قولنامه در اختیار داشته باشد لزوماً به این معنا نیست که دادگاه حتماً حکم انتقال سند صادر خواهد کرد. ابتدا باید وضعیت حقوقی و ثبتی معامله بررسی شود.
معمولاً موضوعاتی مانند اعتبار قرارداد، مشخص بودن ملک مورد معامله، تعهد فروشنده به انتقال، وضعیت مالک رسمی، امکان قانونی انتقال و انجام یا آمادگی خریدار برای انجام تعهدات خود در پرونده اهمیت دارند.
برای مثال اگر فروشندهای که با خریدار قرارداد منعقد کرده مالک رسمی ملک نباشد، ممکن است لازم باشد زنجیره انتقال و اشخاص دیگری نیز در دعوا مورد توجه قرار گیرند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریات مشورتی خود به پروندههایی پرداخته که خریدار، ملک را از شخصی غیر از مالک رسمی خریداری کرده است.
به همین دلیل یکی از مهمترین وظایف وکیل پیش از ثبت دادخواست این است که مشخص کند چه کسانی باید خوانده دعوا باشند و چه خواستههایی باید همزمان مطرح شوند.
فروشنده سند نمیزند؛ چه کار کنیم؟
اگر موعد انتقال سند در قرارداد فرا رسیده و فروشنده همکاری نمیکند، قبل از هر اقدام بهتر است متن قرارداد به دقت بررسی شود.
در بعضی معاملات، طرفین دفترخانه و تاریخ مشخصی برای انتقال تعیین کردهاند. در برخی دیگر، فقط تعهد کلی فروشنده به انتقال وجود دارد. ممکن است بخشی از مبلغ معامله نیز قرار باشد همزمان با انتقال رسمی پرداخت شود.
در چنین وضعیتی، خریدار باید بتواند نشان دهد که خود آماده انجام تعهدات قراردادی بوده است. اگر فروشنده از حضور یا انتقال امتناع کند، امکان پیگیری قضایی موضوع قابل بررسی خواهد بود.
ارسال اظهارنامه رسمی نیز در بسیاری از پروندهها میتواند برای اعلام مطالبه و ثبت رسمی درخواست خریدار مفید باشد؛ با این حال اینکه اظهارنامه یا گواهی عدم حضور در یک پرونده خاص چه میزان ضرورت یا اثر دارد باید بر اساس مفاد قرارداد بررسی شود.
در هر وضعیت چه اقدامی برای انتقال سند رسمی قابل بررسی است؟
| وضعیت ملک یا پرونده | اقدام حقوقی قابل بررسی |
|---|---|
| فروشنده مالک رسمی است اما برای انتقال سند حاضر نمیشود | دعوای الزام به تنظیم سند رسمی |
| ملک در رهن بانک قرار دارد | بررسی طرح خواستههای لازم برای رفع مانع انتقال یا فک رهن در کنار انتقال سند |
| ملک بازداشت شده است | ابتدا بررسی علت و تاریخ بازداشت و امکان رفع مانع |
| فروشندهای که قرارداد را امضا کرده مالک رسمی نیست | بررسی زنجیره معاملات و تعیین خواندگان لازم |
| فروشنده فوت کرده است | بررسی طرح دعوا علیه وراث یا اشخاص ذیربط با توجه به وضعیت ثبتی |
| آپارتمان نوساز هنوز پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی ندارد | بررسی طرح همزمان خواستههای مقدماتی لازم |
| ملک با قولنامههای متعدد منتقل شده است | بررسی تمام قراردادها و زنجیره انتقال قبل از دادخواست |
| ملک فاقد وضعیت ثبتی روشن است | ابتدا بررسی امکان استماع دعوا و مسیر ثبتی مناسب |
| فروشنده ملک را به شخص دیگری نیز منتقل کرده است | بررسی تعارض معاملات و احتمال لزوم طرح دعاوی دیگر |
این جدول صرفاً یک راهنمای عمومی است و انتخاب خواسته صحیح به اسناد هر پرونده بستگی دارد.
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه اهمیتی دارد؟
این بخش در سال ۱۴۰۵ اهمیت ویژهای دارد و بسیاری از مطالب قدیمی اینترنت هنوز آن را بهطور کامل پوشش ندادهاند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خرداد ۱۴۰۳ برای اجرا ابلاغ شد. این قانون با هدف افزایش اعتبار ثبت رسمی و ساماندهی معاملات و ادعاهای مبتنی بر اسناد غیررسمی، قواعد مهمی در حوزه معاملات املاک ایجاد کرده است.
یکی از مهمترین بخشهای این قانون، ماده ۱ است که برای برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، پس از طی دوره انتقالی پیشبینیشده در قانون، ثبت رسمی را ضروری میکند و ضمانتاجراهای مهمی برای عدم ثبت در نظر گرفته است.
همچنین سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون وارد مرحله راهاندازی رسمی شده و در اعلام رسمی رئیس قوه قضاییه، تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ برای بخشهایی از فرایند و املاک مشمول اعلام شده است. اجرای سامانه و شمول آن برای املاک مختلف بهصورت مرحلهای انجام میشود.
بنابراین در سال ۱۴۰۵ دیگر نمیتوان همه پروندههای قولنامهای و الزام به تنظیم سند رسمی را دقیقاً با همان نگاه سالهای قبل بررسی کرد. تاریخ معامله، نوع سند ملک، وضعیت حدنگاری، زمان ایجاد ادعا و مقررات انتقالی قانون جدید ممکن است در انتخاب مسیر حقوقی پرونده تأثیر داشته باشد.
به همین دلیل اگر ملک شما با قولنامه یا سند عادی خریداری شده است، بهتر است قبل از ثبت دادخواست، وضعیت آن بر اساس قانون جدید نیز بررسی شود.
سند عادی و سند رسمی چه تفاوتی دارند؟
سند رسمی، سندی است که مطابق شرایط قانونی و توسط مرجع یا مأمور رسمی صالح تنظیم شده باشد. ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی معیار کلی سند رسمی را مشخص کرده است.
قولنامه یا مبایعهنامهای که میان اشخاص تنظیم شده، بسته به شیوه تنظیم آن ممکن است سند عادی محسوب شود. البته عادی بودن سند به این معنا نیست که همیشه فاقد اثر است؛ بلکه باید اعتبار قرارداد، زمان تنظیم آن، وضعیت ثبتی ملک و مقررات جدید ثبت رسمی به صورت موردی بررسی شود.
این موضوع بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است و به همین دلیل توصیه میشود از قواعد قدیمی درباره اعتبار قولنامهها بدون توجه به تاریخ و وضعیت پرونده استفاده نشود.
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مدارک مورد نیاز بسته به پرونده متفاوت است، اما معمولاً بررسی اسناد زیر اهمیت دارد:
- مبایعهنامه، قولنامه یا قرارداد خرید؛
- سند یا اطلاعات ثبتی ملک در صورت دسترسی؛
- رسیدهای پرداخت ثمن معامله؛
- گواهیها و اسناد مربوط به پرداختهای بانکی؛
- گواهی عدم حضور، در صورتی که اخذ شده باشد؛
- اظهارنامههای ارسالشده میان طرفین؛
- مکاتبات و پیامهایی که به اثبات تعهد کمک میکنند؛
- وکالتنامه، الحاقیه یا توافقات بعدی؛
- مدارک مربوط به پایان کار، صورتمجلس تفکیکی یا فک رهن در صورت ارتباط با پرونده.
مهمتر از تعداد مدارک این است که وکیل تشخیص دهد هر مدرک دقیقاً برای اثبات کدام بخش از دعوا استفاده میشود.
آیا گواهی عدم حضور برای دادخواست الزام به سند رسمی لازم است؟
یکی از سؤالات رایج این است که اگر خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه نگرفته باشد، دیگر نمیتواند دادخواست بدهد.
گواهی عدم حضور میتواند مدرک مهمی برای اثبات این موضوع باشد که یکی از طرفین در موعد مقرر آماده انجام تعهد بوده و طرف دیگر حاضر نشده است. صفحات قدیمی حقوقی نیز معمولاً بر اهمیت این مدرک در پروندههای دارای تاریخ و دفترخانه مشخص تأکید میکنند.
اما نباید بدون بررسی قرارداد نتیجه گرفت که نبود این گواهی در تمام پروندهها مانع طرح دعوا است. وضعیت هر پرونده باید با توجه به قرارداد، موعد انجام تعهد، اظهارنامهها و سایر مدارک ارزیابی شود.
اگر تاریخ دفترخانه گذشته و گواهی عدم حضور نگرفتهاید، قبل از هر اقدام بهتر است پرونده توسط وکیل بررسی شود.
اگر در قرارداد دفترخانه تعیین نشده باشد چه میشود؟
نداشتن شماره دفترخانه یا حتی تعیین نشدن روز دقیق انتقال، لزوماً به معنی از بین رفتن اصل تعهد فروشنده نیست.
ابتدا باید بررسی شود که آیا از مفاد قرارداد و ماهیت معامله، تعهد به انتقال رسمی قابل استنباط است یا خیر. مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی علاوه بر آنچه صریحاً در قرارداد آمده، آثار عرفی و قانونی قرارداد را نیز مورد توجه قرار میدهند.
در این شرایط ممکن است مطالبه رسمی انجام تعهد و سپس اقدام قضایی مناسب قابل بررسی باشد.
اگر ملک در رهن بانک باشد، میتوان الزام به تنظیم سند خواست؟
این یکی از پروندههایی است که تنظیم اشتباه دادخواست میتواند مشکل ایجاد کند.
اگر ملک در رهن بانک باشد، صرف درخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» بدون توجه به وضعیت رهن ممکن است برای اجرای حکم کافی نباشد. باید مشخص شود بدهی مربوط به چه کسی است، قرارداد چه تعهدی درباره فک رهن دارد و آیا فروشنده متعهد شده ملک را آزاد و سپس منتقل کند.
بنابراین ممکن است بسته به وضعیت پرونده، لازم باشد موضوع فک رهن و انتقال رسمی در کنار یکدیگر بررسی شوند.
ملک بازداشت شده است؛ آیا میتوان سند را انتقال داد؟
وجود بازداشت یا محدودیت ثبتی میتواند مانع انتقال عادی سند باشد. در این حالت ابتدا باید علت بازداشت، مرجع صادرکننده، تاریخ بازداشت و تقدم یا تأخر آن نسبت به معامله بررسی شود.
این تفاوتها اهمیت زیادی دارند. معاملهای که قبل از بازداشت انجام شده با معاملهای که بعد از ایجاد محدودیت شکل گرفته الزاماً وضعیت یکسانی ندارد. به همین دلیل قبل از طرح دعوا، گرفتن اطلاعات ثبتی و بررسی دقیق وضعیت ملک اهمیت زیادی دارد.
الزام به تنظیم سند آپارتمان نوساز
پروندههای مربوط به آپارتمان نوساز گاهی از یک دعوای ساده انتقال سند پیچیدهتر هستند.
ممکن است ساختمان هنوز پایان کار، صورتمجلس تفکیکی یا سند تفکیکی واحدها را نداشته باشد. در چنین شرایطی، انتقال رسمی واحد ممکن است مستلزم انجام مقدماتی باشد که فروشنده یا سازنده از انجام آنها خودداری کرده است.
اگر دادخواست فقط با عنوان «الزام به تنظیم سند رسمی» ثبت شود اما مقدمات ضروری برای انتقال فراهم نشده باشد، پرونده ممکن است در مرحله رسیدگی یا اجرا با مشکل مواجه شود.
بنابراین در پروندههای نوساز باید ابتدا مشخص شود دقیقاً چه اقدامات و خواستههایی برای رساندن ملک به مرحله انتقال رسمی لازم است.
اگر ملک چند دست با قولنامه فروخته شده باشد چه کنیم؟
فرض کنید مالک رسمی ملک شخص «الف» است. الف ملک را به «ب» فروخته، ب به «ج» و ج نیز آن را به شما منتقل کرده است.
در چنین حالتی ثبت دعوا تنها علیه آخرین فروشنده، بدون بررسی قراردادهای قبلی و مالک رسمی، ممکن است کافی نباشد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز درباره وضعیتهایی که خریدار ملک را از شخصی غیر از مالک رسمی خریداری کرده، نظریات مشورتی منتشر کرده است.
وکیل باید زنجیره معاملات را بررسی کند و مشخص سازد چه اشخاصی باید در دعوا حضور داشته باشند و آیا علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته دیگری نیز لازم است.
اگر فروشنده فوت کرده باشد چه میشود؟
فوت فروشنده لزوماً تعهد ناشی از قرارداد را از بین نمیبرد، اما شیوه طرح دعوا تغییر میکند.
ابتدا باید وضعیت وراث، گواهی انحصار وراثت، وضعیت ثبتی ملک و تعهدات باقیمانده بررسی شود. بسته به شرایط، ممکن است لازم باشد دعوا علیه وراث یا سایر اشخاص مرتبط مطرح شود.
این نوع پروندهها را نباید صرفاً با جایگزین کردن نام وراث به جای فروشنده در یک نمونه دادخواست اینترنتی شروع کرد؛ زیرا وضعیت ترکه و مالکیت ملک ممکن است مسائل دیگری ایجاد کند.
اگر فروشنده ملک را دوباره فروخته باشد چه باید کرد؟
فروش مجدد ملک یکی از حساسترین وضعیتها در دعاوی ملکی است.
در چنین شرایطی قبل از هر تصمیم باید تاریخ قراردادها، وضعیت ثبت رسمی، اشخاص طرف معامله و اسناد موجود بررسی شود. ممکن است پرونده صرفاً یک دعوای الزام به تنظیم سند نباشد و مسائل حقوقی یا حتی کیفری دیگری نیز مطرح شوند.
به همین دلیل اگر متوجه شدهاید ملک مورد معامله شما به شخص دیگری نیز منتقل شده، بهتر است قبل از طرح هر دعوا یا شکایت، مجموعه اسناد توسط وکیل بررسی شود.
دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند رسمی کجاست؟
بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اصولاً در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشوند.
بنابراین اگر ملکی که موضوع پرونده است در کرج واقع شده باشد، محل وقوع ملک در تعیین صلاحیت محلی اهمیت دارد.
البته تعیین شعبه و مرجع صالح نهایی میتواند تحت تأثیر نوع و ارزش خواستهها و مقررات مربوط به صلاحیت مراجع قضایی قرار گیرد؛ بنابراین بهتر است پیش از ثبت دادخواست، این موضوع نیز بررسی شود.
مراحل پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
روند یک پرونده معمولاً با بررسی قرارداد و وضعیت ثبتی ملک آغاز میشود، نه با نوشتن دادخواست.
پس از آن، در صورت نیاز، مطالبه رسمی و اقدامات مقدماتی انجام میشود. سپس خواستهها و خواندگان صحیح تعیین شده و دادخواست همراه با مدارک ثبت میشود.
دادگاه ممکن است برای روشن شدن وضعیت ملک از اداره ثبت یا سایر مراجع استعلام کند و مفاد قرارداد و دفاعیات طرفین را بررسی نماید.
اگر در نهایت حکم قطعی مبنی بر الزام به انتقال رسمی صادر شود و محکومعلیه از اجرای آن خودداری کند، اجرای حکم از طریق مقررات اجرای احکام دنبال میشود.
نکته مهم: موفقیت پرونده صرفاً به گرفتن رأی ختم نمیشود؛ دادخواستی ارزشمند است که رأی حاصل از آن قابلیت اجرا نیز داشته باشد.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج چه کاری انجام میدهد؟
نقش وکیل فقط نوشتن یک دادخواست نیست.
در یک پرونده ملکی حرفهای، ابتدا باید سند مالکیت و قرارداد بررسی شود؛ سپس زنجیره انتقال، موانع ثبتی، رهن یا بازداشت احتمالی، وضعیت پایان کار و سایر موضوعات مرتبط مشخص شود.
پس از آن، وکیل تعیین میکند دعوا علیه چه کسانی و با چه خواستههایی مطرح شود. در ادامه نیز تنظیم دادخواست، ارائه لوایح، حضور در رسیدگی، پیگیری استعلامها و نهایتاً اجرای رأی انجام میشود.
این بررسی اولیه میتواند از اشتباهاتی مانند طرف دعوا قرار ندادن مالک رسمی، فراموش کردن خواسته فک رهن یا طرح دعوا نسبت به ملکی که فعلاً امکان انتقال آن وجود ندارد جلوگیری کند.
آیا بدون وکیل میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
در بسیاری از دعاوی حقوقی، شخص میتواند بدون وکیل دادخواست خود را مطرح کند.
اما پرونده الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً با ملکی سروکار دارد که ارزش مالی بالایی دارد و یک اشتباه در انتخاب خوانده، خواسته یا نحوه استناد ممکن است هزینه زمانی و مالی قابل توجهی ایجاد کند.
بهویژه اگر پرونده شامل رهن، بازداشت، وراث، چند قرارداد، سازنده، پیشفروش، ملک فاقد سند یا تعارض معاملات باشد، بررسی تخصصی قبل از دادخواست اهمیت بیشتری پیدا میکند.
اشتباهات رایج در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از رایجترین اشتباهات، استفاده از نمونه دادخواست آماده اینترنتی بدون توجه به شرایط واقعی ملک است.
اشتباه دیگر، طرح دعوا فقط علیه فروشندهای است که مبایعهنامه را امضا کرده، در حالی که مالک رسمی شخص دیگری است.
در پروندههای آپارتمان نوساز نیز گاهی خریدار فقط الزام به سند را مطالبه میکند، در حالی که مقدماتی مانند پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی هنوز فراهم نشده است.
همچنین بعضی خریداران بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک اقدام میکنند و بعداً مشخص میشود ملک در رهن یا بازداشت قرار داشته است.
به همین دلیل در گروه وکلای البرز تلاش میشود قبل از شروع پرونده، اسناد اصلی و موانع احتمالی انتقال بررسی شوند.
هزینه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج چقدر است؟
برای همه پروندههای الزام به تنظیم سند رسمی نمیتوان یک مبلغ ثابت تعیین کرد.
ارزش و نوع ملک، تعداد طرفین، وجود یا نبود مالک رسمی در زنجیره قراردادها، رهن یا بازداشت، تعداد خواستههای مورد نیاز و مراحل رسیدگی میتوانند بر میزان کار وکیل اثر بگذارند.
در گروه وکلای البرز، حقالوکاله بهصورت توافقی تعیین میگردد؛ به این معنا که شرایط پرونده ابتدا بررسی شده و سپس مبلغ حقالوکاله مشخص میشود.
همچنین امکان پرداخت حقالوکاله به صورت اقساطی وجود دارد.
این شرایط به موکل اجازه میدهد پیش از انعقاد قرارداد وکالت، درباره هزینه و نحوه پرداخت اطلاع داشته باشد.
دکتر سیامک کرم زاده؛ سرپرست گروه وکلای البرز
دکتر سیامک کرم زاده وکیل پایه یک دادگستری و سرپرست گروه وکلای البرز و از بهترین وکلای کرج می باشد. بر اساس رزومه منتشرشده وی از سال ۱۳۸۱ به عنوان وکیل پایه یک دادگستری فعالیت داشته و بیش از ۲۰ سال سابقه وکالت دارد. همچنین سابقه عضویت در هیئت علمی دانشگاه شاهد و فعالیتهای حقوقی و علمی در رزومه وی درج شده است.
در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، تجربه حقوقی زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که علاوه بر قرارداد، لازم باشد وضعیت ثبتی، مالک رسمی، رهن، بازداشت، زنجیره معاملات و امکان اجرای رأی نیز بررسی شود.
چرا گروه وکلای البرز برای پرونده الزام به تنظیم سند رسمی؟
در پروندههای ملکی، هدف صرفاً «ثبت یک دادخواست» نیست؛ بلکه باید از ابتدا مسیری انتخاب شود که تا مرحله اجرای رأی قابل ادامه باشد.
در گروه وکلای البرز پرونده ابتدا بر اساس مدارک موجود بررسی میشود و سپس در صورت وجود شرایط، راهکار حقوقی مناسب پیشنهاد خواهد شد.
از جمله موضوعاتی که در بررسی پرونده مورد توجه قرار میگیرند میتوان به اعتبار قرارداد، وضعیت مالک رسمی، زنجیره معاملات، موانع ثبتی، رهن یا بازداشت ملک و خواستههای لازم برای انتقال رسمی اشاره کرد.
در این مجموعه نتیجه دادگاه تضمین نمیشود، زیرا تصمیم نهایی در اختیار مرجع قضایی است؛ اما تلاش میشود پرونده با استفاده از اسناد موجود و مسیر حقوقی متناسب با شرایط آن پیگیری شود.
حقالوکاله توافقی است و امکان پرداخت اقساطی نیز وجود دارد.
قبل از طرح دعوا این ۷ مورد را بررسی کنید
پیش از ثبت دادخواست بهتر است پاسخ این پرسشها مشخص باشد:
- سند رسمی ملک اکنون به نام چه کسی است؟
- فروشندهای که قرارداد را امضا کرده چه ارتباطی با مالک رسمی دارد؟
- آیا ملک در رهن یا بازداشت است؟
- آیا خریدار تعهدات مالی خود را انجام داده یا آماده انجام آنهاست؟
- آیا ملک پایان کار و صورتمجلس تفکیکی لازم را دارد؟
- آیا قراردادهای دیگری در زنجیره انتقال وجود دارد؟
- با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مقررات سال ۱۴۰۵، وضعیت سند عادی و تاریخ معامله چگونه باید ارزیابی شود؟
اگر پاسخ یکی از این موارد مشخص نیست، بهتر است پیش از طرح دعوا مدارک توسط وکیل بررسی شود.
جمعبندی؛ اگر فروشنده سند رسمی ملک را منتقل نمیکند چه کنیم؟
اگر ملکی را خریداری کردهاید اما فروشنده از انتقال رسمی آن خودداری میکند، اولین اقدام مناسب لزوماً ثبت فوری دادخواست نیست.
ابتدا باید قرارداد، سند رسمی ملک، وضعیت ثبتی، تعهدات طرفین و موانع احتمالی انتقال بررسی شود. سپس مشخص خواهد شد چه اشخاصی باید طرف دعوا باشند و آیا علاوه بر الزام به تنظیم سند، خواسته دیگری نیز ضروری است.
این موضوع در سال ۱۴۰۵ به دلیل اجرای تدریجی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
اگر ملک شما در کرج قرار دارد و فروشنده برای انتقال سند همکاری نمیکند، میتوانید قبل از هر اقدام، مدارک پرونده را برای بررسی در اختیار گروه وکلای البرز به سرپرستی دکتر سیامک کرم زاده قرار دهید.
بدون دیدگاه